法人を設立し、賃貸オフィスや店舗を契約する際、「敷金・礼金」や「保証金」の金額だけに目が行きがちですが、実際にかかる初期費用はそれだけではありません。
特に設立間もない法人の場合、想定外の出費は資金繰りを圧迫します。本記事では、契約時に見落としがちな「隠れた初期費用」と、その対策について詳しく解説します。
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1. 契約時に必ず発生する「隠れた初期費用」5選
以下の費用は、物件の賃料とは別に、契約時に一括で支払うことが一般的です。
1-1. 仲介手数料
- 内容: 不動産会社に支払う手数料。
- 相場: 賃料の0.5ヶ月分〜1ヶ月分（+消費税）。
- 対策: 物件のオーナーと直接契約すればゼロになりますが、一般的には不動産会社経由となるため、事前に手数料率を確認しましょう。
1-2. 前家賃
- 内容: 契約した月の家賃（日割り）と、翌月分の家賃。
- 相場: 賃料の約1.5〜2ヶ月分。
- 対策: 契約開始日を月の初めにするか、月の途中の日割り分から始めるかによって金額が変わります。
1-3. 損害保険料（火災保険、借家人賠償責任保険など）
- 内容: 義務付けられている場合が多い保険料。火災や水漏れなどで建物や家財に損害が出た場合に備えます。
- 相場: 2年契約で1万円〜数万円程度。
- 対策: 契約で指定された保険以外のものを選べるか確認し、補償内容と料金を比較してみましょう。
1-4. 鍵交換費用
- 内容: 入居前の防犯対策として、鍵を新しいものに交換する費用。
- 相場: 1万5千円〜3万円程度。
- 対策: 「鍵交換は必須か」を交渉し、必須でない場合は自分で業者を探すことで費用を抑えられる場合があります。
1-5. 保証会社への保証料
- 内容: 連帯保証人の代わりに家賃債務を保証してくれる会社に支払う費用。
- 相場: 賃料の30%〜100%程度（初年度）。
- 対策: 法人設立直後は保証会社への加入が必須となるケースが多いです。保証料が低い保証会社を指定できるか交渉してみましょう。
2. 退去時に備える「原状回復費用」と対策
契約時には意識しにくいですが、退去時に高額請求されやすいのが原状回復費用です。
- 内容: 借りた状態に戻すための修繕費用。賃貸契約書でどこまでが借主負担か明確にされています。
- 対策:
- 契約書確認: 「特約」として、法律上の義務（通常損耗は貸主負担）を超えた原状回復義務が記載されていないか、契約前に弁護士や専門家に相談して確認しましょう。
- 写真記録: 入居時のキズや汚れを写真に撮り、記録を残しておきましょう。
3. まとめ：契約コストを把握し、資金ショートを防ぐ
事務所の契約だけで、賃料の5〜10ヶ月分程度の初期費用（敷金・礼金・仲介手数料・前家賃など）がかかることも少なくありません。手元の資金で賄えるか、事前にシビアに計算することが重要です。
特に法人設立直後は、契約に際して法人口座やオフィスの所在（バーチャルオフィスなど）の提示を求められることが多く、資金調達の準備と並行してこれらの基盤整備を進める必要があります。
手元の資金で賄えない場合は、無理せず資金調達を検討する必要があります。また、コストを最小限に抑える方法として、バーチャルオフィスを利用する選択肢もあります。
✅ 次のステップ
- 費用算出: 気になっている物件の初期費用（上記5項目+保証金）を全て洗い出し、合計額を算出しましょう。
- 契約準備: 法人口座の開設など、契約に必要な基盤整備を上記リンクを参考に早めに進めましょう。
